
哈喽大家好,今天老张带大家聊聊地产圈最近的瓜,比追更的爽剧还刺激——万科这颗公认的“定心丸”,居然也掉链子了!


11月26日深夜,浦东银行一纸公告直接把万科推上热搜:20亿元债券要展期。这消息跟往平静的湖面扔了个炸雷似的,第二天万科的债券就集体“跳水”,“22万科06”一天跌了30%,21万科02更狠,跌超41%,所有相关债券全被临时停牌。

谁能想到啊?以前、融创疯狂扩张栽跟头的时候,万科可是圈里的“三好学生”——听话、理性,从不瞎搞多元化,还最早喊出“活下去”的预警,大家都把它当地产行业的“压舱石”。
更别提它背后还有深铁这个“国资靠山”,2017年深铁砸了660多亿元接盘万科股份,持股比例从29.38%一路涨到2025年3月的42.5%,当时市场都拍着胸脯说:“有国资兜底,万科!”

结果呢?现实直接给了市场一记响亮的耳光。深铁现在自身都难保,手里的万科股权市值蒸发了437亿元,2024年单是按持股比例算的损失就有210亿元。
合着这哪儿是靠山啊,分明是俩人绑在一根绳上,万科一慌,深铁也跟着颤。

说起来深铁也没法子,它看着是最赚钱的地铁公司,实则收入全靠地产撑着,跟万科是“一荣俱荣,一损俱损”。
俩人搞的“轨道+物业”模式,全国34个地铁上盖项目都得靠万科开发,万科要是倒了,深铁的千亿蓝图也得泡汤。今年深铁都给万科投了300多亿了,不是学雷锋,是实在没法松手。


最让人费解的是万科自己,简直是揣着救生圈还往深水区跳。2018年9月,郁亮就喊“活下去是最底线”,那时候万科账上躺着几千亿现金,是妥妥的行业龙头,没人把这话当真;到2020年郁亮说“活下去成了真问题”,大家才后知后觉:这哪是危言耸听,这是提前报信啊!

可魔幻的是,喊着“活下去”的万科,转头就在全国疯狂拿地。直到2021年恒大美元债违约,它才急着踩刹车,可这时候早就晚了。
2024年万科交出了上市34年来最惨的成绩单:净亏损487亿元,经营性现金流就剩38亿元,有息负债却高达3613亿元。

它自己在年报里也认了,没摆脱高杠杆、高周转的老毛病。现在大家最关心的问题来了:万科该救吗?能救吗?政策层面倒是给足了诚意,5万亿元的白名单授信,比上海一年的GDP还多,可这些钱泼出去,根本没溅起水花。


市场把事儿搞反了——万科不是暂时缺钱的“流动性危机”,是资产不值钱、根本还不上债的“偿付能力危机”。它的核心问题就一个:房子卖不出去。
2024年销售额才2460亿元,惠誉预测2025年、2026年自由现金流还得分别流出90至100亿元、50亿元。这时候给它放贷款,跟给溺水的人灌水有啥区别?

债券展期也不是救命药,看看富力和碧桂园就知道了。富力2022年底把债券全展期,2025年还是得二次重组;碧桂园2023年8月勉强兑付了债券,当年10月就官宣境外债务还不上了。展期不过是把违约往后推,改不了房子卖不动的根本问题。

其实万科的挣扎,早就不是一家公司的事儿了,是整个地产旧时代的落幕。它手里的泊寓、万纬物流或许能让它喘口气,但“高杠杆就能赚”“有背景就兜底”“房价永远涨”这些老逻辑,是真的不灵了。

这未必是坏事,地产行业早该从“比谁跑得快”变成“比谁站得稳”,回归房子用来住的本质。万科这一摔,算是给所有企业提了醒:时代变了,别再抱着老路子不放。
它能不能爬起来不重要,重要的是大家都该明白,在行业剧变面前,没谁是绝对安全的,主动换赛道才是真本事。这不是万科的终点,是地产行业的新起点。
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